이행지체에 대한 항변 – 이행제공의 정도(大判 2022다238053)

 

 

이행지체에 대한 항변 – 이행제공의 정도(대법원 2022. 10. 27. 선고 2022다238053 판결 [소유권이전등기])

 

결론: 지나치에 엄격히 요구하지 않고, 언제든 현실 제공할 수 있는 정도로 준비완료 (ex – 등기에 필요한 서류준비 등)

 

대법원 2022다238053 - 최신 판례 보유 1위 LBox!

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Ⅰ. [사실관계]

1) 원고와 피고들은 2019. 12. 20. 원고가 피고들로부터 골프연습장 용도로 사용되던 이 사건 부동산을 대금 155억 원에 매수하는 이 사건 매매계약을 체결.

 

(계약내용) 계약금 10억 5,000만 원을 지급하였고, 2020. 3. 30. 중도금 20억 원, 2020. 5. 29. 잔금 124억5,000만 원을 지급하고, 잔금 지급과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 약정.

 

또한, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행하지 아니할 경우 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 정하였다.

 

2) 원고는 2020. 3. 30. 피고들에게 중도금 20억 원 중 15억 원만을 지급하면서, 나머지 5억 원을 잔금과 함께 지급하기로 합의하고 위 5억 원에 대한 이자 명목으로 1,500만 원 지급.

 

3) 원고는 잔금 지급기한의 연장을 요청하였고, 피고들은 2020. 6. 3. 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급기한을 2020. 6. 10.까지로 연장.

 

4) 피고들은 2020. 6. 7. 원고에게 “J 계약 관련 본건 잔금 2020. 5. 28.을 매수인/중개인 K사장(K)으로부터 은행대출관련 2020. 6. 1.~3. 조건으로 구두 연장하였으나 2020. 6.3. 또한 잔금지불 연장요구 하시어 2020. 6. 10. 잔금기일 최종 구두연장하면서 서로 불미스러운 책임을 묻지 않기로 구두 약속한바, 2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁합니다”라는 내용의 문자메시지를 보냄.

 

5) 피고들은 원고의 요청에 따라 2020. 5. 29., 2020. 6. 5. 및 2020. 6. 8. 매수인을 유한회사 L과 M로 한 매도용 인감증명서와 주민등록초본을 각 발급받음으로써 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마쳤고, 이러한 사실을 공인중개사 K에게 알려줌.

 

또한 피고 주식회사 I는 이 사건 부동산 내의 골프연습장 영업을 중단하고 회원들에게 회비를 환불해 주었고, 직원들을 퇴사시킨 뒤 2020. 6. 1. 퇴직금을 지급하였으며, 최초 잔금 지급기일인 2020. 5. 29. 이전까지 이 사건 부동산 내의 임차인들과 임대차계약을 해지하거나 그들로부터 임대차목적물을 반환받는 등 원고에게 이 사건 부동산을 인도하기 위한 준비를 마침.

 

6) 원고가 2020. 6. 10.까지 잔금을 지급하지 않자, 피고들은 2020. 6. 11. 원고에게 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보냄.

 

7) 원고는 2020. 6. 11. 대출을 받기 위하여 N 주식회사와 이 사건 부동산 중 광주 광산구 O, P 토지를 제외한 나머지 부동산을 담보신탁하는 등의 내용으로 부동산담보신탁계약을 체결.

 

8) 피고들은 제1심 소송 중인 2020. 7. 7. 이 사건 매매계약이 원고의 잔금 미지급으로 해제되었다는 취지의 답변서를, 2021. 6. 16. 같은 취지의 준비서면을 각 제출하였고, 2020. 7. 8. 및 2021. 6. 16. 원고 측에게 각 송달되었다.

 

 

Ⅱ. [판단]

1. 원고가 부동산담보신탁계약 등을 체결하는 행위가 자신의 ‘이행제공’에 해당하는가? (사실관계 7) 부분)

 

일단 피고(매도인)가 소유권이전등기 절차에 필요한 서류를 준비하고, 운영중이던 골프장을 정리하고 임차인들로부터 임대차목적물을 반환받는 등의 행위는 자신의 이전등기의무를 다하기 위한 준비로 볼 수 있음. 다만 원고(매수인)이 잔금준비를 위해 부동산담보신탁계약 등을 체결하는 행위의 성질이 문제.

 

[관련 법리] 채무자는 변제의 제공으로 채무불이행의 책임을 면하고 변제의 제공은 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하는데(민법 제460조, 제461조), 금전채무의 현실제공은 특별한 사정이 없는 한 채권자가 급부를 즉시 수령할 수 있는 상태에 있어야만 인정될 수 있다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2011다17403 판결 참조).

다만 '이행행위가 계속적'이어야 할 필요가 없음. 일종의 '현실적 이행준비의 계속'정도로 해석하면 무난.

 

[사안의 경우] 원고는 최종 잔금지급기일 다음날인 2020. 6. 11. 잔금 상당의 대출을 받기 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하는 등 잔금의 지급을 준비하고 있었을 뿐 피고들에게 잔금을 즉시 수령할 수 있는 상태로 현실제공하였다고 볼 수 없다. → 원고의 이행제공 부정

 

반면, 피고들은 2020. 6. 10. 이전에 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마치고 담당공인중개사에게 이를 통지하였고, 피고 주식회사 I는 이 사건 부동산을 인도하기 위한 준비를 마치는 등으로 원고에게 이행제공을 하였으므로, 원고는 위 잔금지급기일 무렵 이행지체 상태에 있었다.

 

2. 문자메세지를 통한 해제 통지의 성질은? (적법한 해제인가, 단지 이행의 최고 정도에 불과한가?)

 

원고의 이행지체를 이유로 한 피고들의 매매계약 해제 통지 중 2020. 6. 11.자 문자메시지에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 이 사건 매매계약에서 정한 서면에 의한 것이 아니므로 이행의 최고로서의 효력을 인정할 수도 없다.

 

그러나 피고들의 2020. 7. 7.자 답변서에 의한 해제 통지는 그에 앞서 서면에 의한 이행의 최고가 없어 해제 통지로서의 효력은 없지만, 위 답변서에 특별히 잔금의 수령을 거부하는 취지가 포함되어 있지 않은 이상 이행의 최고로서의 효력이 있어, 이 사건 매매계약은 피고들의 2021. 6. 16.자 준비서면이 원고 측에게 송달된 2021. 6. 16.경 적법하게 해제되었을 여지가 있다.