변제기 유예로 유치권이 소멸되어있던 중, 압류 이후 다시 유치권 요건이 충족된 경우 유치권자가 경매절차의 매수인에 대항 가능한지 여부(대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결)

 

변제기 유예로 유치권이 소멸되어있던 중, 압류 이후 다시 유치권 요건이 충족된 경우 유치권자가 경매절차의 매수인에 대항 가능한지 여부(대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결)

 

Ⅰ. 결론

피고가 경매개시결정 전후로 계속하여 경매목적물을 점유해 온 이 사건에서 피고의 공사대금채권의 변제기가 변제기유예 이전에 이미 도래하여 피고가 이 사건 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득하였을 경우, 이 사건 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 피고가 다시 유치권을 취득하였다[고 볼 여지가 있다].

또한 경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 집행법원에 유치권을 신고하였고 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재되기도 하였으며 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정되어 매수인 등이 유치권이 존재한다는 점을 알고 있었던 것으로 보이고 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의로 작출하였다는 사정을 찾아볼 수 없다. 그렇다면 이 사건에서는 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로, 피고는 경매절차의 매수인인 원고에게 유치권을 주장할 수 있다고 봄이 타당하다.

 

 

Ⅱ. 사실관계

가. 이 사건 주택 일부 구분건물의 인테리어 공사를 마친 피고는 이 사건 경매개시결정이 있기 전인 2010. 8.경부터 이 사건 부동산을 포함한 구분건물 5채의 출입구에 유치권 행사 및 점유 사실에 대한 안내문을 부착하고 시정장치를 한 후 점유를 시작하였고, 2010. 8. 24. 개시된 이 사건 경매절차에서 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권 신고를 하였으며, 원심 변론종결일까지도 이 사건 부동산을 점유하고 있다.

 

나. 집행법원의 2010. 8. 24.자 현황조사명령에 따른 현황조사보고서에는 피고가 공사대금채권으로 유치권을 행사하며 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 기재되어 있다.

 

다. 이 사건 경매절차의 기초가 된 근저당권을 이전받은 근저당권자들의 파산관재인이 피고를 상대로 제기한 유치권부존재확인의 소 항소심(서울고등법원 2014나51086)에서 위 법원은 2017. 2. 7. 피고가 점유 중인 이 사건 부동산 포함 구분건물 5채에 관하여 683,093,736원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다는 판결을 선고하였고, 그 판결은 2017. 2. 25. 확정되었다.

 

라. 위 항소심 판결 선고 후 속행된 경매절차에서 피고는 다시 유치권 신고를 하였고 2019. 3. 12. 진행된 매각기일에서 원고가 최고가매수신고인이 되었다.

 

마. 이 사건 경매절차에서 매각대금을 납부하고 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고는 피고를 상대로 이 사건 부동산의 인도와 부당이득반환을 청구하고 있고, 이에 대하여 피고는 유치권이 있어 원고의 청구에 응할 수 없다고 다투었다.

 

쉽게 말해서,

○ 피고(유치권자)는 원래 유치권 취득. 유치권 신고가 이루어졌고, 유치권부존재확인의 소에서 유치권자가 승소.

○ 유치권자 – 채무자 협의로 변제기 유예 (→ 유치권의 성립요건으로 ‘피담보채권의 변제기 도래’가 있으므로, 변제기가 유예되었다면 유치권을 주장할 수 없다.)

○ 경매개시결정(압류) 전후로 피고(유치권자)는 계속 목적물을 점유하고 있었고, 이후 다시 피담보채권의 변제기가 도래하여 유치권 성립요건 충족.

○ 매수인(원고) vs 유치권자.

 

Ⅲ. 해설

1. 개관

 

본래 유치권은 민사집행법상 ‘인수주의’의 대상이므로, 유치권자는 경매절차의 매수인에 유치권으로 대항할 수 있다(민사집행법 제91조 제5항).

제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

다만 압류(목적물에 대한 경매개시결정) 이후에 유치권을 주장하는 자가 우후죽순으로 생겨나게 되면 경매절차가 원활하게 진행되지 않고, 매수인도 매수인대로 손해고, 채무자나 채권자도 유치권으로 인한 담보책임을 맞을 우려가 있으니(다만 이 경우는 유치권 신고가 되지 않은 경우?), 판례는 본래 압류 효력 발생 ‘이후’ 유치권을 취득한 자는 경매절차의 매수인에게 민사집행법 제91조에도 불구하고 유치권으로 대항할 수 없다는 입장이다.

https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2005%EB%8B%A422688

대법원 2005다22688 - CaseNote

“채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.”

 

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

제578조(경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

 

따라서 원심은, 이러한 판례의 입장에서 사안의 경우 어쨌든 유예된 변제기는 경매개시결정 이후 다시 도래하여 그때서야 피고가 유치권을 다시 취득한 것이므로 피고는 원고(매수인)에 유치권으로 대항할 수 없다는 입장이었음.

 

2. 대법원의 입장

 

다만 대법원은 매수인에 대항 가능한 유치권의 성립 시기를 제한한 위 판례의 취지를 다시 새겨, 이 사건의 경우 피고가 (법리적으로는) 유치권을 경매개시절차 이후에 취득하였어도 원고에 대항 가능하다 판시하였음. 그 논거는 아래와 같다.

 

1. 압류 이후 유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에 유치권으로 대항할 수 없다는 대법원 판례의 취지는, 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없기 때문이다.

 

2. 다만 이 사안의 경우, 피고는 변제기를 유예해주기 전 원래 유치권을 취득하고 있ᄋᅠᆻ고, 이 유치권을 집행법원에 신고하여 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재되기도 하였으며 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정되어 매수인 등이 유치권이 존재한다는 점을 알고 있었던 것으로 보임.

또한 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의로 작출(통정, 허위로)하였다는 사정을 찾아볼 수 없음.

그렇다면 이 사건에서는 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로, 피고는 경매절차의 매수인인 원고에게 유치권을 주장할 수 있음.