임대차 관련 판례 정리 1. (大判 94다34265(전합) 등)

 

임대차 관련 판례 정리 1.

<제8회 변호사시험 선택형 문 61.>

임대차에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우 판례에 의함)

 

① 임대차계약상의 차임채권이 양도된 경우, 임대차계약 당사자 사이 별도의 특약이 없는 한 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체된 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 없다 (X).

 

임대차계약에서 보증금은, 임대차계약의 종된 계약인 보증금계약을 통해 교부되며, 임대차 관계에서 발생하는 모든 채권을 담보하는 기능이 있다. 이 때 모든 채권이란 연체된 차임채권, (임차인의 위법행위로 인한) 손해배상채권 등 모든 종류의 채권을 의미한다.

따라서 이러한 모든 채권 상당액은 ‘당사자의 별도 의사표시 없이’, ‘당연히’ 보증금에서 공제되지만, 임차인이 이러한 채권 상당액을 보증금에서 공제할 것을 임대인에게 주장할 수 있다.

 

[대법원 2015. 3. 26., 선고, 2013다77225, 판결]

【판시사항】
보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도된 경우, 임차인이 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】
부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.

 

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② 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에 이전된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 제3자에 매도한 경우, 임대인은 전부금 지급의무를 부담하지 않는다. (O)

 

임대차보증금채권이 집행채권자에 전부되었으므로 임대인은 보증금반환채권을 이전받은 전부채권자에 반환하면 됨. 그러나 ‘채권’이 압류 후 전부된 것이지 임대목적물이 압류된 것은 아니므로, 임대인은 여전히 임대목적물의 소유권자로서 제3자에 이를 처분할 권한을 보유한다. 한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의해 주민등록을 마친 임차인은 대항력, 즉 채권에 불과한 임차권을 타인에 주장할 수 있는 대항력(대세효)를 갖춘다.

임대목적물의 양수인인 제3자가 이 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의해, 임대인의 지위를 승계하므로, 보증금반환채권을 전부받은 집행채권자에 보증금을 반환할 의무를 갖게 된다. 종전 임대인은 보증금반환채무가 면책된다.

(보론) 한편, 임대목적물의 매매의 경우 양수인이 매수한 목적물이 임대목적물임에 선의인 경우, 주택임대차보호법 제3조 제3항에 의해 민법 제575조, 제578조를 준용하므로, 매도인은 선의의 매수인에 대해 담보책임을 질 수 있다.

 

[대법원 2005. 9. 9., 선고, 2005다23773, 판결]

【판시사항】
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우, 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부(적극)


【판결요지】
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다.

 

(2022.1.14. 추가)

한편 보증금반환채무를 부담하게 된 임대목적물의 양수인이, 종전 임대목적물의 소유자에게 반환해야 할 보증금 상당액에 대해 부당이득반환청구(민법 제714조)를 할 수 있는지 문제된다. 부당이득반환청구를 하기 위해서는 상대방이 법률상 원인 없이 이익을 얻고, 자신에 손해를 주고, 이익과 손해 사이 인과관계가 있어야 한다.

 

그러나 대법원은 양수인이 보증금반환채무를 이행하는 것은 '양수한 자신의 채무'를 이행하는 것이어서 종전 임대인에 보증금 상당액의 부당이득반환청구를 할 수 없다는 입장이다. 종전 임대인 입장에서는 이미 해당 보증금반환채무는 '타인의 채무'가 되었기 때문에 법률상 원인 없는 이익이 없기 때문이다. 물론 대위변제자로서 구상금 청구를 할 수도 없다. (20년 8모)

 

대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결 [구상금] [공1993.9.15.(952),2293]

판시사항
대항력 있는 임차권의 목적인 주택의 양수인이 임대차보증금을 반환한 경우의 법률관계

판결요지
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.

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③ 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (O)

 

주임법 제3조의2 제2항에 의해 가능하다. 제3조 제1항의 대항요건은 임차목적물의 인도와 주민등록을 의미.

다만 이러한 경우 '우선변제권자'가 되는 것이지 '최우선변제권자'가 되는 것은 아니므로, 자신의 확정일자보다 먼저 우선변제권을 갖고 있는 담보권자 등에 대해서는 후순위가 될 수밖에 없고, 자신보다 우선하는 우선변제권자들이 매각대금에서 모두 변제받고 남은 금액이 없는 경우에는 우선변제 받을 수 없음에 유의.

 

참고로 주임법상 대항력의 구비는 (임대인의 승낙을 얻은) 전대차계약 체결 후의 전차인이 하여도, 임차인은 전차인의 대항력 구비를 원용할 수 있음. 즉 전차인이 대항요건을 구비하면 임차권의 대항력이 발생한다(94마2134)

제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

 

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④ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약에서 지상물매수청구권의 행사로 인하여 임대인과 임차인 사이 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다. (O)

 

「민법」
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

민법 제643조(제283조)에 의해, 건물소유 목적의 토지임대차계약이 종료된 경우, 임차인은 임대인에 대해 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 이는 형성권으로서, 임차인의 일방적 의사표시에 의해 임차인-임대인 사이 매매계약이 성립하며, 지상물매수청구권을 배제하는 특약은 ‘편면적 강행규정’인 민법 제652조에 의해, ‘임차인에 불리한 경우’에 해당하므로, 효력이 없다.

(이러한 이유로 건축물의 건축, 소유를 목적으로 한 임대차계약을 위해 나대지를 임대할 때는 신중해야 한다.)

 

[대법원 1995. 7. 11., 선고, 94다34265, 전원합의체판결]

나. 임차인의 지상물매수청구권의 법적 성질 및 효과

나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

참고로 위 94다34265(전합)는 민사소송법 관련(적극적 석명권 관련) 중요 판례이므로 로스쿨생이라면 모를 수 없다. 자세한 내용은 바로 아래에서  살펴보자.

 

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⑤ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약 종료 시 토지 임대인이 토지 임차인을 상대로 하여 토지 임차인이 그의 비용으로 그 토지 지상에 신축한 건물 철거와 그 부지 인도 청구를 하고, 이에 대하여 토지 임차인은 지상물매수청구권을 행사하는 경우에는 토지 임대인의 청구에 해당 건물 매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다. (O)

 

민사소송법상 처분권주의와 법원의 적극적 석명의무에 관련된 판례이다.

토지임대차계약 종료 후 임대인이 임차인에 대해 건물철거 및 부지인도 청구 하고(민법 제213조, 제214조 참조), 임차인이 이에 맞서 (형성권인) 지상물매수청구권을 행사할 경우, 임대인의 청구취지에는 ‘매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되었다고 볼 수 없으므로, 법원이 만약 임대인의 청구취지 변경 없이 매수대금지급과 동시에 건물명도를 구하는 상환이행판결을 할 경우 처분권주의 위반 문제가 생길 수 있다. 따라서 법원은 임대인의 청구취지 변경이 없으면 임대인에 패소 판결을 내릴 수 밖에 없는 상황이다.

그러나 이러한 경우 법원의 ‘적극적 석명의무’가 인정되어, 임대인에게 ‘대금지급과 동시에 건물명도를 구할 수 있도록’ 청구취지의 변경을 구해야 한다는 것이 것이 전술한 94다34265(전합)의 요지.

 

[대법원 1995. 7. 11., 선고, 94다34265, 전원합의체판결]

다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거 및 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함된 것인지 여부
다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다.


라. ‘다’항의 경우 임대인이 종전 청구를 유지할 것인지 아니면 대금지급과 상환으로 건물명도를 청구할 의사가 있는지에 관한 법원의 석명의무의 존부
라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다.